부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 특약사항 체크리스트

계약서 본문보다 더 중요한 특약사항, 꼼꼼히 확인해야 내 재산을 지킬 수 있습니다

부동산 거래 시 특약사항, 왜 중요한가요?

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부동산 거래에서 계약서 본문만큼 중요한 것이 바로 **'특약사항'**입니다.
특약사항은 일반 계약서 조항으로는 다 담지 못하는 구체적이고 개별적인 조건들을 명시하는 부분으로,
분쟁을 예방하고 거래 당사자 간 책임을 명확히 할 수 있는 매우 중요한 수단입니다.
이번 글에서는 부동산 매매와 전월세 계약에서 반드시 확인해야 할 핵심 특약사항들을 사례와 함께 알려드립니다.

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잔금일 이전 명도 조건 명시

잔금 지급일에 맞춰 집을 비워주는 명도 조건은 기본입니다

매도인이 이사를 미루거나, 점유자가 잔금 이후에도 거주할 경우 분쟁이 발생할 수 있습니다.
따라서 "잔금일 이전까지 부동산을 명도하며, 명도 지연 시 1일당 지연 배상금을 지급한다"는 문구를
반드시 특약사항에 포함시켜야 합니다.

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등기부등본상 권리관계 그대로 인수하지 않는 조건

"매수인은 현 등기사항 외의 권리를 승계하지 않는다"는 조항은 필수입니다

숨겨진 가압류나 가처분, 전세권, 근저당 등이 추후 발견될 경우, 매수인이 피해를 볼 수 있습니다.
등기사항 이외의 숨은 권리가 없음을 확인받고, 문제가 발생할 경우 매도인이 전적인 책임을 진다는 특약이 필요합니다.

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임차인 보증금 반환 조건 명시

전세 세입자가 있는 부동산이라면 보증금 반환 관련 조항 필수입니다

매매 시점에 세입자가 존재하는 경우, 보증금을 누가 반환할지 명확히 해야 합니다.
"매수인은 잔금일 이후 임대차계약 승계와 보증금 반환의무를 부담하며, 매도인은 기한 내 명도 완료한다"는 식의
책임 주체를 분명히 하는 문구를 삽입해야 분쟁을 막을 수 있습니다.

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잔금 지급과 동시에 등기 이전 조건 설정

잔금-등기 이전이 불일치할 경우 사고 발생 가능성이 높습니다

"잔금 지급과 동시에 소유권 이전등기를 신청한다"는 특약은 거래 안전성을 높이는 조항입니다.
등기 지연으로 인해 소유권이 이전되지 않는 문제를 막기 위한 핵심 내용입니다.
특히 부동산 중개업소를 통하지 않고 거래하는 경우 더욱 중요합니다.

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계약 해제 시 위약금 및 중도금 반환 조건

해제 조건과 위약금 규정은 계약 파기 시 큰 역할을 합니다

"계약금의 배액을 지급하거나, 수령한 중도금은 지체 없이 반환한다" 등의 계약 해제 절차와 위약금 조건을
특약사항에 명확히 작성해야 분쟁 발생 시 유리한 입장에 설 수 있습니다.
구체적인 금액과 반환 시점을 기재하면 더욱 안전합니다.

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건물 하자 발생 시 처리 조건 기입

숨겨진 하자, 누가 책임질 것인가

부동산 매매 후 하자 발견 시 책임소재가 모호한 경우가 많습니다.
"잔금 지급 이후 일정 기간 내 발생한 하자에 대해서는 매도인이 수리 및 비용을 부담한다"는 특약은
하자 발생 시 책임 전가를 막고, 수리비 부담을 줄일 수 있는 핵심 조항입니다.

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집행력 있는 문서로 계약서 작성

특약사항이 실질적인 효력을 가지려면 ‘공증’도 고려해야 합니다

단순한 서면 합의로 끝내지 않고, 공증을 통해 집행력이 있는 문서로 계약을 남기면
명도 거부, 보증금 미반환 등 분쟁 발생 시 신속하게 법적 절차를 진행할 수 있습니다.

특약사항 종류 필수 여부 효과

명도 조건	필수	명도 지연 방지
권리 인수 거부	필수	숨어있는 권리 책임 회피
보증금 반환 조건	필수	전세 보증금 분쟁 예방
등기-잔금 연계	필수	소유권 이전 지연 방지
하자 책임 규정	권장	수리비 책임 명확화

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전월세 계약 시 '임대인의 계약갱신 요구 거절 조건' 확인

계약갱신청구권을 제한할 수 있는 예외 조건을 반드시 특약에 명시해야 합니다

"임대인은 본인의 실거주를 목적으로 계약 종료 시 재계약을 거절할 수 있다"와 같은 문구는
임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 못하게 하기 위한 법적 요건을 충족시켜 줄 수 있습니다.

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분쟁 발생 시 관할 법원 지정

관할 법원을 미리 정하면 법적 분쟁 대응이 쉬워집니다

"분쟁 발생 시 관할 법원은 매수인의 주소지 지방법원으로 한다"는 식으로
관할권을 명확히 해두면 소송 시에도 빠르게 대응할 수 있는 장점이 있습니다.

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반드시 계약 전, 특약사항은 구두가 아닌 문서로 명확하게 작성되어야 하며, 중개사의 설명만 믿지 말고 직접 검토하고 의심해야 합니다.

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