부동산 계약 전에 반드시 알아야 할 등기부등본 보는 법

 

겉만 보고 계약했다가 낭패 볼 수 있습니다
등기부등본 해석 능력, 부동산 거래의 가장 기본입니다

등기부등본, 이렇게만 보면 문제없는 집인지 알 수 있습니다

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부동산을 계약하기 전, 가장 먼저 확인해야 할 문서가 등기부등본입니다
이 문서에는 소유자 정보는 물론, 근저당·가압류·압류 등 권리관계가 모두 기재되어 있어
문제 있는 부동산인지 아닌지를 판단하는 기준이 됩니다
하지만 처음 접하는 사람에겐 어렵고 복잡해 보이기 쉬운 문서죠
이번 글에서는 표제부, 갑구, 을구의 구성을 중심으로, 등기부등본을 쉽게 읽는 방법을 안내합니다

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등기부등본이란?

부동산의 ‘법적 신분증’이라 할 수 있는 공식 서류입니다

국토교통부나 대법원 인터넷 등기소를 통해 누구나 열람 가능하며
소유권, 저당권, 권리 제한 사항 등이 명확하게 기록되어 있습니다
아무리 외형이 멀쩡해 보여도, 등기부등본이 문제면 계약은 절대 진행해서는 안 됩니다

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등기부등본 구성: 표제부, 갑구, 을구

구분 내용 확인 포인트

표제부	부동산의 기본 정보	주소, 면적, 용도, 구조
갑구	소유권 관련 정보	소유자, 가압류, 가처분 등
을구	소유 외 권리 정보	근저당권, 전세권, 임차권 등

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① 표제부 보는 법

부동산의 물리적 정보를 담고 있는 첫 번째 항목입니다

주소, 대지 면적, 건물 용도, 건축 구조 등이 명시되어 있어
광고 내용과 실제가 일치하는지 반드시 비교 확인해야 합니다
예: 오피스텔인지, 주거용인지 등 용도 차이는 세금과 대출에도 영향을 미칩니다

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② 갑구 보는 법 (소유권 관계 확인)

소유자가 누구인지, 권리 제한이 있는지 나타나는 가장 중요한 항목입니다

"소유권 이전", "가압류", "가처분" 등등의 기록이 이곳에 나타납니다
특히 아래 항목에 주의하세요

"소유자 이름" → 계약 상대가 실제 소유자인지 확인
"가압류" → 채무로 인해 압류된 상태일 수 있음
"소유권 이전 예정" → 아직 이전이 완료되지 않은 불안정한 거래 가능성 있음

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③ 을구 보는 법 (저당권·임차권 확인)

소유권 외의 권리가 설정된 상태를 보여주는 영역입니다

대출 담보로 잡혀 있는 근저당권은 이곳에 표시됩니다
전세권, 지상권, 지역권 등도 함께 기록되어 있기 때문에
이 항목이 존재한다면 반드시 해당 내용을 확인하고, 말소 여부를 체크해야 합니다

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근저당권 예시로 보는 실제 사례

"2023년 5월 1일, A은행, 근저당권 2억 원" 이라고 기록되어 있다면
해당 부동산에 대해 A은행이 2억 원 한도로 담보 설정을 해둔 상태입니다
이 경우 잔금 지급 전까지 반드시 말소 조건부 계약 또는
등기 말소 확인 후 이전 등기 진행이 필요합니다

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등기부등본 열람 및 발급 방법

방법 경로 비용

온라인 열람	대법원 인터넷등기소	700원
온라인 발급	동일	1,000원
오프라인 발급	등기소 방문	1,200원

거래일 기준 3일 이내 등본을 확인해야 최신 정보가 반영되어 있습니다
출력된 등본에 빨간 줄(말소) 표시가 있는지도 중요 포인트입니다

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계약서 작성 전 반드시 확인할 항목 정리

항목 체크 이유

소유자 정보	계약 상대가 실제 소유자인가?
근저당권	대출 담보 설정 여부
전세권	기존 임차인의 권리
가압류	법적 분쟁, 채무 상태 확인
말소 예정 여부	계약 완료 시 자동 말소 조건인지

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한 줄 결론

등기부등본을 읽을 줄 아는 사람만이 진짜 안전한 부동산 계약을 할 수 있습니다
한 번만 제대로 읽어도 수천만 원의 손해를 막을 수 있습니다

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