특약 조항 하나로 달라지는 계약 조건, 꼭 알아야 할 포인트

계약서에 쓰인 ‘특약’ 조항, 대충 넘기면 안 되는 이유는?

계약서를 작성할 때 가장 많은 오해가 생기는 부분이 바로 **‘특약사항’**입니다.
특약은 계약의 부속 조항이지만, 때로는 본 계약보다 더 강력한 법적 효력을 갖기도 합니다.
부동산 거래, 임대차, 사업 계약 등 거의 모든 계약에서 등장하는 특약은
꼼꼼히 확인하고, 때로는 협의해서 조정해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.
이번 글에서는 특약 조항이 실제 계약 조건을 어떻게 바꾸는지,
유형별로 구체적으로 설명드립니다.

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특약이란 무엇인가요?

특약이란 계약 당사자 간 합의로
본 계약서 외에 추가로 기재하는 조항입니다.
예를 들어 부동산 매매 계약에서 ‘수리비 부담’이나
‘입주일 조정’, ‘잔금일 조기 조정’ 등이 이에 해당합니다.
본문과 다르더라도 특약으로 명시된 내용은 우선 적용됩니다.

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부동산 계약에서 자주 등장하는 특약

부동산 매매와 임대차 계약에서
실제로 많은 사람들이 놓치기 쉬운 특약 예시는 다음과 같습니다.

특약 내용 실제 적용 결과

잔금일 조정 가능	계약금 반환 없이 일정 변경 가능
하자 발생 시 매도인 책임	매수인이 수리비 부담하지 않아도 됨
기존 가전 포함 인수	별도 비용 없이 물품 인계 가능

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사업 계약에서 중요한 특약 유형

프리랜서나 개인사업자가 체결하는 업무 계약서에는
다음과 같은 특약이 포함되는 경우가 많습니다.
수익 배분율, 지적재산권 귀속, 계약해지 시 위약금 등은
향후 수익 분쟁이나 법적 대응의 핵심이 되므로 반드시 검토해야 합니다.

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특약은 구두 합의만으로도 유효할까?

일반적으로 특약은 서면으로 남겨야 법적 효력이 강합니다.
하지만 구두로 합의한 특약도 상황에 따라 인정받을 수 있습니다.
다만 입증 책임은 주장하는 사람에게 있으므로
계약서에 명확히 기재하는 것이 원칙입니다.
구두 합의는 되도록 문자, 녹음 등으로 증거를 남기는 것이 좋습니다.

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특약으로 위법한 내용을 정할 수 있을까?

특약 조항이라도 법률에 위반되거나 공정성에 반할 경우 무효가 됩니다.
예를 들어 임대인이 세입자에게 수리 책임을 모두 전가하는 조항,
근로자가 퇴직금 포기하는 조항 등은
특약으로 명시되었더라도 법적으로 무효 처리됩니다.
따라서 특약은 계약 자유의 영역이지만,
항상 법의 테두리 안에서 작성해야 합니다.

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특약으로 계약 해제 조건도 설정 가능

계약 조건 중 ‘계약 해제 가능 조건’을 특약으로 걸어둘 수 있습니다.
예: "전세자금 대출이 불가할 경우 계약 해제 가능" 같은 조건은
매수인이나 세입자에게 리스크를 줄여주는 장치가 됩니다.
이런 조항은 계약금 반환이나 손해배상과도 연결되므로
협의 후 반드시 서면에 명시해야 합니다.

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특약사항이 없을 때 생기는 대표 분쟁 사례

특약을 명시하지 않고 구두로만 합의했을 때
가장 많이 발생하는 갈등은 ‘책임 소재’와 ‘비용 부담’입니다.
예를 들어 "입주 전 청소는 매도인이 하기로 했다"는 말만 믿고
청소가 되지 않은 상태에서 인수할 경우
책임을 따지기 어렵고, 비용 분쟁이 발생하게 됩니다.

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특약 작성 시 꼭 포함해야 할 문장 구조

특약은 단순 요약이 아니라 구체적 행위와 책임, 조건을 포함해야 합니다.
예: “본 부동산의 전등 및 보일러 등 주요 설비는 잔금일 이전까지
매도인이 수리 후 인도하며, 미수리 시 매수인은 해당 수리비를
잔금에서 차감할 수 있다.”와 같은 식으로
책임자, 시기, 불이행 시 대처 방안을 포함해야 분쟁 소지가 줄어듭니다.

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