부동산 계약 취소, 언제 가능하고 위약금은 얼마나 될까?

계약 후 마음 바뀌면? 부동산 계약 취소 조건과 위약금 총정리

부동산 매매나 전세 계약을 체결한 이후에 상황이 바뀌거나 마음이 바뀌어 계약을 취소하고 싶을 때가 있습니다. 하지만 계약은 단순한 약속이 아니라 법적 효력이 있는 행위이기 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 이 글에서는 부동산 계약을 취소할 수 있는 조건과 이때 발생할 수 있는 위약금에 대해 구체적으로 정리해 드리겠습니다. 실제로 계약 단계별로 위약금 규모가 달라질 수 있으므로 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

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계약금 반환 전이면, 취소가 상대적으로 자유롭다

부동산 계약에서 가장 중요한 분기점은 계약금의 수수 여부입니다.
계약금을 아직 주고받지 않았다면 일방적으로 계약을 취소해도 법적 책임은
거의 없습니다. 단, 문서로 계약이 체결되었더라도 계약금이 오가지 않았다면
계약은 성립되지 않았다고 볼 여지가 있습니다. 따라서 계약 취소가 용이합니다.

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계약금을 받은 후 취소하면 ‘배액배상’ 원칙 적용

계약금이 오간 이후라면 민법 제565조에 따라 계약 해제가 가능합니다.
다만 이때는 계약금을 포기하거나 배액으로 돌려줘야 합니다.
즉, 매수인이 계약을 해제하면 계약금을 포기하고,
매도인이 해제할 경우 받은 계약금의 두 배를 반환해야 합니다.

예시 표는 다음과 같습니다.

계약 주체 해제 시 반환 방식

매수인	계약금 포기
매도인	계약금의 배액 지급

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중도금 이후 취소하면 위약금 부담이 커진다

중도금까지 지급된 이후에 계약을 취소하게 되면 단순한 계약 해제가 아니라
계약 위반으로 간주될 수 있습니다. 이 경우 상대방은
손해배상을 청구할 수 있으며, 계약서에 명시된 위약금 조건이
적용될 수 있습니다. 일반적으로는 총 거래금액의 10%를 위약금으로
정하는 경우가 많습니다.

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천재지변이나 불가항력 사유는 예외 인정 가능

계약 체결 후 갑작스러운 천재지변, 행정처분, 중대한 질병 등
불가항력적인 사유가 발생한 경우에는 계약 해제 시 위약금이
감경되거나 면제될 수 있습니다. 하지만 이를 입증할 책임은
계약을 해지하려는 당사자에게 있으며, 명확한 사유 제시가 중요합니다.

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계약서의 특약 사항도 꼭 확인해야

부동산 계약서에는 종종 일반적인 법 규정과 다른 특약 조항이
포함되는 경우가 많습니다. 예를 들어, 위약금 비율이나 해제 조건을
달리 설정한 경우, 특약이 우선 적용됩니다. 따라서 계약을 체결하기 전에
반드시 계약서를 꼼꼼히 검토하고, 궁금한 부분은 전문가에게
확인하는 것이 좋습니다.

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전세 계약의 경우, 중도 해지도 가능할까?

전세 계약은 민법상 임대차 계약으로, 임차인은 부득이한 사유가 있을 경우
중도 해지가 가능합니다. 단, 집주인이 동의하지 않으면
다음 세입자를 구해야 하며, 중개수수료나 잔여 기간 임대료에 대한
보상을 요구받을 수 있습니다. 따라서 중도 해지 시점과 사유에 따라
조건이 달라집니다.

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상황별 위약금 정리 표

계약 상태 해제 가능 여부 위약금 발생 여부

계약금 수수 전	가능 (자유롭게)	없음
계약금 수수 후	가능	배액배상 또는 계약금 포기
중도금 지급 후	제한적 가능	손해배상 및 위약금 가능성
불가항력 발생	가능	면제 또는 감경 가능

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부동산 계약은 반드시 신중히 진행해야

부동산 계약은 금액이 크고 법적 분쟁 가능성도 높은 거래입니다.
계약 체결 전에는 조항 하나하나를 꼼꼼히 확인하고, 계약 후에는
상황 변화가 생겨도 섣불리 해제하지 않도록 해야 합니다.
특히 계약금을 기준으로 해제 가능성과 위약금 수준이 크게 달라지므로
그 기준을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.