부동산 계약 이후 생길 수 있는 문제와 해결법 총정리

계약이 끝났다고 모든 것이 끝난 것은 아닙니다.
잔금 후 실제 입주 전후로도 다양한 문제가 발생할 수 있으며,
계약서만 믿고 방심했다가 분쟁으로 이어지는 사례도 많습니다.

계약 이후 가장 많이 발생하는 문제는?

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부동산 거래 이후 문제는 잔금, 입주, 시설, 계약 조건 불이행 등에서 자주 발생합니다.
각 상황에 맞는 해결 방법과 대응 절차를 미리 알고 준비하는 것이
금전적 손실을 막는 최선의 예방책입니다.

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문제 1: 하자 발견, 계약 전 설명과 다른 경우

입주 후 가장 많이 발생하는 문제가 곰팡이, 누수, 전기 고장 등입니다.

발생 원인 대응 방법

계약 전 미확인 하자	계약서에 ‘하자 없음’ 특약 있는 경우 해결 어려움
고의 은폐·설명 누락	민법상 '착오에 의한 계약 취소' 사유 가능
전입 이후 하자	사진·동영상 증거 확보 후 수리 요청서 발송

해결 팁: 입주 전 반드시 입주 체크리스트 작성 후 사진 기록
계약서에 ‘하자 발생 시 임대인이 수리 책임’ 특약 기재 여부 확인 필수

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문제 2: 보증금 반환 지연

계약 만료 후 이사했는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황도 빈번합니다.

상황 대응 절차

보증금 반환 거부	내용증명 발송 → 지급명령 신청 → 강제집행 가능
임대인 연락두절	주소지로 내용증명, 부재 시 법원 절차 진행
압류·경매 상황	확정일자+전입신고가 선행되었는지 확인

핵심: 보증금 반환은 법적 절차로 해결 가능하므로, 감정적 대응보다
지급명령 및 소액소송 절차로 빠르게 진행하는 것이 유리

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문제 3: 잔금 이후 등기 이전 안 되는 경우

잔금까지 지급했는데 소유권 이전이 지연되거나 거부되는 상황도 발생합니다.

원인 해결 방법

서류 미비	소유자 인감, 위임장 등 빠짐없이 준비해야 함
근저당 해지 미처리	잔금 전 등기부 확인 필수, 법무사 개입 권장
등기 소유자 불일치	사문서 위조 등 사기 가능성, 즉시 고소 및 가압류 조치

중요: 잔금 지급과 등기 이전은 동시 이행 원칙 적용,
법무사를 통해 서류 검토+신청 즉시 병행하는 방식이 안전합니다.

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문제 4: 관리비 과다, 설명과 다른 조건

입주 후 관리비가 계약 당시 안내보다 훨씬 많거나, 공용비가 불투명한 경우

문제 해결법

공용 관리비 과다	관리비 내역 명세서 요청 가능
임대인 고지 누락	중개사 책임 포함 가능, 소비자 보호원 신고 대상
계약서상 불명확	특약 조항 부재 시 책임 소재 모호 → 분쟁소지 있음

해결 팁: 입주 전 6개월간 관리비 내역 열람 요청 가능
계약 시 관리비 포함 조건과 항목을 명확히 특약에 기재해야 분쟁 최소화

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문제 5: 임대인과 연락 두절, 대응 어려움

전입 후 집주인이 해외 체류, 연락두절 상태 등으로
관리비·수리·보증금 관련 의사소통이 불가한 사례

상황 조치 방법

임대인 소재 불명	주민센터 통한 전입지 등록, 등기주소 확인
연락 불능	내용증명 발송, 이후 지급명령 등 절차 개시
급한 수리 필요	임차인 부담 후 비용 정산 가능, 영수증 필수 보관

핵심: 통신불가 시에는 **문서화된 요청 기록(문자, 이메일, 내용증명 등)**이
법적 대응의 첫 단서가 됩니다.

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문제 6: 계약서 특약 미이행

"에어컨 설치해준다더니 안 해줌", "퇴실 시 원상복구 범위 다름" 등
구두 약속으로 오해 발생하는 경우도 많습니다.

해결 포인트 설명

서면 기재 여부	계약서에 특약이 없으면 효력 인정 어려움
문자·카톡 내용	간접 증거로 사용 가능 (일관된 대화일 경우)
중개사 개입 요청	중개사가 중재자 역할 수행 가능

중요: 계약 전 구두 합의도 카톡, 문자, 이메일 등으로 확정 문서화
"~하기로 함" 등의 문장은 계약서에 반드시 포함

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사후 분쟁 예방을 위한 핵심 체크리스트

구분 항목 체크사항

계약 전	하자 여부	실물 확인+사진 보관
계약서	특약 사항	구두 약속은 모두 서면 기재
입주 전	등기부 확인	갑구·을구 모두 재확인
입주 후	확정일자	전입신고 후 동시 처리
퇴실 시	원상복구 범위	계약서 내 기재 여부 재점검

결론: 부동산 계약은 서명 후가 더 중요합니다.
문서화, 사진 기록, 내용증명 세 가지만 지키면 90% 이상의 분쟁은 예방 가능합니다.