등기부등본 확인 시 반드시 체크해야 할 핵심 포인트

부동산 거래의 모든 위험은 등기부등본 한 장으로 예방할 수 있습니다
표제부·갑구·을구 구조를 이해하고, 위험 요소를 정확히 읽는 법을 알려드립니다

등기부등본을 처음 보는 초보자, 무엇부터 확인해야 할까요?

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등기부등본은 해당 부동산의 법적 권리관계를 기록한 공적 문서입니다
매매나 임대차 계약 전, 소유권, 근저당, 가압류, 경매 등의 위험요소를
반드시 직접 확인해야 보증금 손실이나 계약 해제를 피할 수 있습니다

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1. 표제부: 부동산의 기본 정보 확인

표제부는 해당 부동산의 위치, 면적, 건물 구조 등을 나타냅니다

• 지번, 건물명, 대지권 비율 등 실제 물건과 일치하는지 확인
• 면적(전용, 대지권 포함 여부) 확인
• 집합건물(아파트, 오피스텔)의 경우 동·호수까지 정확히 기재돼야 함

"표제부 정보가 실제 대상 물건과 다를 경우
등기 자체가 다른 부동산일 수 있으므로 거래 불가합니다"

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2. 갑구: 소유권과 관련된 권리사항

갑구는 소유권 이력과 권리 제한 사항을 기록하는 공간입니다

항목 설명

소유자 명의	현재 소유자의 이름과 주소
소유권 변동 이력	매매, 증여, 상속 등 변경 내역
가압류/가처분/경매개시	소송이나 채권으로 인한 권리 제한

중요 포인트

• 현재 계약하려는 사람이 등기상 소유자와 동일한지 확인
• 가처분, 경매개시, 가압류가 있다면 계약 보류

"소유자가 아닌 사람과 계약을 하면 계약 무효가 됩니다"

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3. 을구: 저당권·근저당 등 금전적 부담 확인

을구는 담보설정과 대출기록을 확인하는 영역으로
가장 주의 깊게 봐야 하는 구간입니다

항목 설명

근저당권 설정	은행 등 채권자가 설정한 금액
채권최고액	실제 대출액보다 약 120%로 설정
전세보증금 후순위 여부	임차인의 보증금 안전 여부 판단 기준

주요 체크사항

• 근저당권 설정 금액이 거래금액의 상당 부분을 차지하면 위험
• 전세 계약 시, 본인 보증금이 근저당보다 선순위여야만 안전

"등기부상 을구에 담보가 있으면,
잔금 지급 전 말소 조건 특약 필수로 넣어야 합니다"

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4. 등기일자 및 접수번호: 최신 여부 확인

등기부등본은 발급 날짜 기준이며,
계약 당일 또는 잔금 당일 새로 발급해야 합니다

이유는 간단합니다:

• 계약 후 하루 사이에도 가압류, 저당권 추가 등기 가능
• 오래된 등본으로 거래할 경우 법적 효력 문제 발생 가능성 있음

추천 팁
"등기부등본은 최대 1일 이내 발급본을 기준으로 확인하는 것이 안전합니다"

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5. 주의해야 할 주요 경고 문구 정리

문구 위험 신호

가처분	법적 소유권 분쟁 중
경매개시결정	채무 불이행으로 강제매각 예정
근저당권 설정	금융기관 대출 담보물
전세권 설정	타인의 거주권이 법적으로 등록됨

"이 문구 중 하나라도 보이면
계약 진행 전 반드시 중개사 또는 법률 전문가 상담이 필요합니다"

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등기부등본 확인 핵심 요약표

구분 확인 항목 체크 포인트

표제부	지번, 구조, 면적	실물과 일치 여부
갑구	소유자, 경매·가압류	명의 일치, 권리 제한 여부
을구	근저당, 전세권	담보 설정 유무, 우선순위 확인
발급일	등본 일자	계약일 기준 최신 발급

한 장짜리 서류지만
이 안에 거래의 모든 리스크가 담겨 있습니다

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