계약의 성패를 가르는 열쇠, 특약사항의 모든 것

부동산 계약서 속 작은 문장 하나가
거래의 안전성과 금전 손익을 좌우할 수 있습니다.

특약사항에 따라 달라지는 계약 조건, 왜 중요할까?

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부동산 계약에서 표준계약서만으로는 모든 상황을 커버할 수 없습니다.
그래서 ‘특약사항’을 통해 거래 당사자 간 추가 약속, 조건, 보호조항 등을 명시하게 됩니다.
하지만 그 내용에 따라 법적 분쟁이 발생하거나, 오히려 피해를 보는 경우도 많아
꼼꼼한 작성과 이해가 필요합니다.

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특약사항이란 무엇인가?

특약사항은 표준계약서 외 별도로 작성되는 추가 계약 조항입니다.

이 조항은 계약 당사자가 합의한 내용을 바탕으로 하며
법적 효력을 가지므로, 구두 약속보다 훨씬 강력한 보호 장치로 작용합니다.

"특약사항은 서명과 함께 계약서에 포함되어야만 효력이 발생합니다."

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잘 작성된 특약사항의 실제 효과

특약사항은 분쟁을 미연에 방지하고, 계약 이행을 명확하게 만듭니다.

예를 들어, 다음과 같은 사례에서 큰 차이를 만들 수 있습니다.

상황 특약사항 유무에 따른 차이

입주 전 기존 임차인 미퇴거	특약 없으면 입주 지연, 법적 책임 없음
잔금 전 근저당 미말소	특약 없으면 매수자 불리, 말소 강제 못 함
하자 발견 시 수리 책임	특약 없으면 수리비용 부담 분쟁 발생

특약사항은 단순 옵션이 아니라, 계약 안정의 '필수 조건'입니다.

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계약 시 반드시 고려해야 할 특약 문구 예시

다음은 실무에서 자주 활용되는 유용한 특약 문구입니다.

문구 예시 적용 효과

"근저당은 잔금일 이전까지 말소한다."	잔금 후 채무 위험 사전 방지
"전입신고 가능일과 열쇠 인수일은 잔금일과 동일하다."	입주 지연 방지 및 안전 확보
"하자 발생 시 7일 이내 수리하지 않으면 매수자가 처리 가능"	입주 후 하자 수리 책임 명확화
"기존 임차인 퇴거 완료 후 잔금 지급"	이중계약·점유 분쟁 사전 차단

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주의: 무효가 될 수 있는 특약도 있다?

모든 특약사항이 법적으로 유효한 것은 아닙니다.

다음과 같은 경우는 무효로 간주되거나, 법률상 강행규정을 위반할 수 있습니다.

• 전세계약에서 "임차인은 확정일자 없이 대항력 없다"고 명시한 경우
• 건물 안전 문제를 "임차인이 책임진다"는 문구 삽입
• 임대인이 "언제든 퇴거 요구 가능"하다고 표기한 경우

"특약사항은 반드시 법률과 상충하지 않는 선에서 작성되어야 하며,
가능하다면 전문가의 검토를 받는 것이 바람직합니다."

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특약사항 작성 시 체크리스트

다음 항목은 특약사항 작성 시 반드시 점검해야 할 요소입니다.

항목 설명

문구의 명확성	추상적인 표현 금지, 구체적 시점·조건 명시 필요
양 당사자 합의 여부	일방 작성은 무효 가능, 서명으로 합의 입증해야 함
서면 계약서 포함 여부	별도 문서나 문자만으로는 효력 미약, 계약서에 삽입 필요
법률과의 정합성 확인	강행규정 위반은 무효, 관련 법률 조항 확인 필요

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실제 사례: 특약 한 줄로 보증금 지킨 임차인

B씨는 전세계약을 체결하며 다음 특약을 삽입했습니다.
"계약일 현재 저당권 외 다른 권리는 존재하지 않으며,
잔금일까지 말소되지 않으면 계약 해제 가능하다."

이후 잔금 전 가압류가 새로 발생했고, B씨는 특약에 따라
계약을 해제하고 전세금을 온전히 돌려받았습니다.

"특약사항 하나로 수천만 원의 손해를 막은 셈입니다."

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결론: 특약사항은 거래 위험을 줄이는 최종 방패

표준계약서만으로는 모든 상황을 다룰 수 없습니다.
특약사항은 계약의 공백을 메우고, 분쟁을 예방하는 핵심 장치입니다.

신중한 문구 작성과 이해는 부동산 거래를 '위험'에서 '신뢰'로 바꿔줍니다.

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