전세가율 높은 아파트, 정말 안전할까? 직접 경험한 리스크 분석
전세를 알아보면서 '전세가율'이라는 말을 많이 듣게 되죠.
저도 처음에는 전세가율이 높으면 더 좋은 거 아닌가? 싶었는데,
부동산 시장을 좀 더 들여다보니 꼭 그렇지만은 않다는 걸 알게 됐습니다.
전세가율이란?
✔ 매매가 대비 전세금의 비율
✔ 예) 매매가 5억 원, 전세가 4억 원 → 전세가율 80%
전세가율이 높으면 적은 돈으로 거주할 수 있다는 장점이 있지만,
동시에 깡통전세, 역전세 위험이 커질 수도 있습니다.
저도 전세를 구할 때 "이 아파트 전세가율이 높은데, 이거 괜찮은 걸까?" 고민을 많이 했는데요.
오늘은 전세가율이 높은 아파트의 장점과 리스크를 제 경험을 바탕으로 분석해 볼게요.
1. 전세가율이 높은 아파트, 왜 생길까?
제가 직접 알아본 결과, 전세가율이 높은 아파트는 보통 이런 경우가 많았습니다.
1) 신축 아파트
✔ 입주 초기라 집주인들이 전세를 많이 내놓음 → 전세가율 높아짐
✔ 실거주보다 투자 목적으로 보유하는 경우가 많음
저도 한 번 신축 아파트 전세를 알아봤는데, 매매가 대비 전세가가 엄청 높더라고요.
당시에는 "오, 이거 좋네?" 싶었는데, 알고 보니 신축 아파트는 초반에 전세 물량이 많아서 전세가율이 높아지는 경우가 흔하다고 하더라고요.
2) 매매가 하락 지역
✔ 매매 거래가 뜸한 곳은 전세가율이 높을 가능성 있음
✔ "전세 수요는 있는데 매매가가 안 오르는 지역"이 대표적
수도권 일부 지역을 보면, 집값은 그대로인데 전세가율이 80~90%까지 치솟은 경우가 많아요.
왜냐하면 매매는 안 되지만, 전세 수요는 꾸준한 곳이기 때문이죠.
3) 부동산 시장이 침체됐을 때
✔ 매매가가 떨어지면서 전세가율이 자연스럽게 높아지는 경우
✔ 집주인들이 "팔리지는 않으니 전세라도 놓자" 하는 심리
2. 전세가율 높은 아파트, 장점이 있을까?
그럼, 전세가율이 높은 아파트를 선택하면 좋은 점도 있을까요?
네, 있습니다. 다만, 장점만 보고 덜컥 계약하면 큰 위험이 따를 수도 있어요.
1) 적은 비용으로 거주 가능
✔ 매매가 대비 전세금 비율이 높으면, 적은 돈으로 거주 가능
✔ 예) 매매 10억 원, 전세 8억 원 → 2억 원만 있으면 거주 가능
저도 한때 "이 돈이면 서울에 더 좋은 곳으로 들어갈 수도 있겠는데?" 싶어서 고민했어요.
하지만 "이게 정말 안전한 선택일까?"라는 생각이 들더라고요.
2) 대출 부담이 적음
✔ 집을 사려면 대출 부담이 크지만, 전세는 보증금만 마련하면 됨
✔ 전세대출을 활용하면 더 적은 돈으로도 가능
3) 집값이 하락해도 일정 수준의 안전성 유지
✔ 전세 수요가 많은 지역이라면, 매매가가 내려가도 전세금이 안정적일 수 있음
✔ 하지만, 전세가율이 너무 높은 곳은 예외
3. 전세가율 높은 아파트의 리스크! (여기서부터 중요) 🚨
여기서부터는 제가 실제로 알아보면서 느낀 전세가율 높은 아파트의 위험 요소입니다.
1) 깡통전세 위험 🚨
✔ 전세가율이 높은 아파트는 집값이 하락하면 깡통전세가 될 가능성이 높아요.
예를 들어,
- 매매가 5억 원, 전세 4.5억 원 (전세가율 90%)
- 집값이 4억 원으로 하락하면?
➡ 집주인은 보증금을 전부 돌려줄 수 없게 됩니다.
"이거 괜찮을까?" 싶어서 공인중개사분께 여쭤봤는데,
**"전세가율 90% 넘는 건 진짜 조심해야 해요"**라는 답을 들었어요.
2) 역전세 위험
✔ 전세 만료 후, 새 세입자를 못 구하면 보증금 반환이 어려움
예를 들어,
- 전세 5억 원에 입주했는데,
- 계약 끝날 무렵 전세 시세가 4억 원으로 떨어지면?
➡ 집주인은 1억 원을 마련해서 돌려줘야 하는데, 여력이 없을 수도 있음!
3) 전세사기 가능성 🚨
✔ 전세가율이 높은 지역일수록 전세 사기 위험도 큼
소위 말하는 '빌라왕' 사건처럼,
집주인이 여러 채를 보유하고 있다가 보증금을 돌려주지 못하는 일이 벌어질 수도 있어요.
"전세 사기는 남의 일이 아니다!" 라는 걸 꼭 기억하세요.
4. 전세 계약 전 필수 체크리스트 ✅
전세가율이 높은 아파트라도, 이걸 꼭 확인하면 리스크를 줄일 수 있습니다!
✔ 등기부등본 확인!
✔ 전세보증보험 가입 가능 여부 체크!
✔ 집주인 재정 상태 확인!
✔ 최근 전세 시세 & 매매가 변동 추이 분석!
5. 결론: 전세가율 높은 아파트, 신중하게 선택하세요!
📌 전세 계약 전, 꼭 확인해야 할 3가지!
✅ 등기부등본 확인 (근저당 비율 60% 이하 확인)
✅ 전세보증보험 가입 가능 여부 체크
✅ 전세 시세 & 매매가 변동 추이 분석
전세 계약은 단순히 "어? 여기 보증금 싸네! 이거 해야겠다!" 하고 결정하는 게 아닙니다.
보증금을 지킬 수 있는지 철저히 따져보고, **"이 계약이 안전한가?"**라는 질문을 꼭 던져보세요!
저도 이 점을 고려해서 전세를 구했더니, 훨씬 더 안전한 선택을 할 수 있었습니다.
전세를 고민 중이라면, 보증금을 안전하게 지키는 방법을 최우선으로 고려하세요!
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