부모 명의 부동산 계약 절세 묘수일까?

부모 대신 명의 선택이 가져오는 이익과 위험 분석

부모 명의로 매매 계약을 진행하면 취득세부터 양도소득세까지
세 부담이 달라집니다. 자녀의 대출 한도와 증여세까지 연계되어
사후 세금이 더 늘어날 수도 있습니다. 본 글은 가족별 상황에
따라 어떤 변수가 유리하고 불리한지 객관적으로 정리합니다.

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명의 변경 시 가장 먼저 확인할 세법 기준

부동산 세율은 소유자 연령과 보유 주택 수에 따라 달라집니다.
부모가 만 예순 다섯 세 이상이라면 재산세 공제가 확대됩니다.
반면 다주택자로 분류되는 순간 종합부동산세가 급격히 오릅니다.
따라서 부모 명의 선택 전 가족 전체 주택 보유 현황을 파악해야
예상치 못한 누진 구간 진입을 피할 수 있습니다.

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취득세와 재산세 절감 효과 실제 수치 비교

아래 표는 가액 삼 억 원 주택을 부모와 자녀 각 명의로 취득할
때 발생하는 취득세와 재산세를 비교한 예시입니다.

구분 취득세율 재산세율 연간 세액

부모 만 예순 다섯 세 이상 1주택	이 점 이 퍼센트	영 점 일 퍼센트	칠십만 원
자녀 첫 주택	이 점 이 퍼센트	영 점 일 오 퍼센트	팔십오만 원

부모가 단독 1주택이면 세액이 소폭 낮지만 두 번째 주택이
되는 순간 세율이 자녀 명의보다 더 높아집니다.

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양도소득세 규정이 명의 선택에 미치는 영향

보유 기간이 길수록 장기 보유 특별 공제가 커집니다.
부모에게 즉시 매입하도록 하면 기존 보유 기간이 없어
공제율이 초기화됩니다. 반면 자녀가 젊을 때 매입해 장기
보유하면 이후 양도세 부담을 더 크게 줄일 수 있습니다.
따라서 매도 시점을 예측해 보유 기간 공제가 큰 쪽을
선택해야 절세 폭이 커집니다.

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증여세 부담과 추후 상속세 연결 고리

부모 명의로 취득하고 향후 자녀에게 이전하면 증여세가
발생합니다. 증여가액이 오천만 원을 넘으면 공제 후에도 세율이
오르는 구조라 실제 세액이 커집니다. 상속으로 넘길 계획이라면
상속 개시 삼 년 전 증여분이 상속 재산에 합산된다는 규정도
신경 써야 합니다. 전략적으로 십 년 간격 분산 증여를 설계해
과표를 낮추면 부담을 줄일 수 있습니다.

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금융 대출 한도와 신용도 관점에서 본 장단점

부모가 은퇴자라면 소득 인정 범위가 좁아 대출 한도가 낮아집니다.
자녀 명의로 진행하면 소득 비례 한도가 높아 필요한 자금을
확보하기 쉽습니다. 다만 자녀가 이미 신용 대출을 많이 사용
중이면 총부채 원리금 상환 비율이 상승해 승인 확률이
낮아집니다. 대출 승인 가능성과 금리를 함께 비교해 명의를
선택하는 것이 안전합니다.

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실전 사례로 보는 부모 명의 계약 성공 실패

사례 하나는 부모가 무주택 상태에서 고령자 공제를 받아
재산세를 절감한 경우입니다. 반대로 다주택자가 된 뒤
종부세가 세 배 늘어 매도 차익의 절반을 세금으로 낸 실패
사례도 있습니다. 두 예시는 모두 사전 시뮬레이션 여부가
결과를 갈랐습니다. 계약 전 종부세와 양도세를 동시에
계산하면 비슷한 실수를 막을 수 있습니다.

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최적 의사결정을 위한 체크리스트 제안

첫째 가족별 보유 주택 수와 공시가격을 집계합니다.
둘째 세목별 시뮬레이션으로 종합 세액을 비교합니다.
셋째 주택담보대출 승인 가능 금액과 금리를 확인합니다.
넷째 증여와 상속 계획을 장기 로드맵으로 작성합니다.
다섯째 모든 자료를 파일로 보관해 세무사 상담 시 제출합니다.

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