계약갱신청구권제 vs 전월세상한제 핵심 비교

임대차 시장에서 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입된 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 세입자와 집주인 모두에게 중요한 법적 개념입니다. 두 제도는 모두 임차인의 안정적인 거주를 보장하는 역할을 하지만, 적용 방식과 법적 효력에는 차이가 있습니다.

계약갱신청구권제는 세입자가 계약을 연장할 수 있는 법적 권리이며, 전월세상한제는 임대료 인상률을 제한하여 세입자의 부담을 줄이는 제도입니다. 이번 글에서는 두 제도의 핵심 내용을 비교 분석하여, 임차인과 임대인 모두가 법을 올바르게 이해하고 활용할 수 있도록 돕겠습니다.

 

 

1. 계약

갱신청구권제란?

✔ 계약갱신청구권제 개념 및 적용 대상

계약갱신청구권제는 세입자가 원할 경우 기존 2년 계약이 끝난 후 1회(2년) 추가 연장을 요청할 수 있는 권리입니다. 2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법에 포함되어 시행되었습니다.

• 적용 대상: 전·월세 세입자(임차인), 주거용 주택
• 미적용 대상: 상가 건물(상가임대차보호법 적용)

✔ 계약갱신청구권 행사 방법

• 계약 만료 최소 3개월 전 갱신 의사를 임대인에게 통보
• 임차인은 1회에 한해(최대 2년) 계약 연장 가능
• 임대인은 특별한 사유 없이 갱신을 거부할 수 없음

✔ 임대인이 갱신을 거부할 수 있는 경우

• 임대인 본인 또는 직계가족이 거주하려는 경우
• 임차인이 임대료를 연체하거나 계약 조건을 위반한 경우
• 건물이 철거 또는 재건축될 예정인 경우

2. 전월세상한제란?

✔ 전월세상한제 개념 및 적용 대상

전월세상한제는 계약 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 이는 계약갱신청구권을 행사한 세입자에게만 적용됩니다.

• 적용 대상: 기존 세입자로서 계약갱신청구권을 행사한 경우
• 미적용 대상: 신규 계약을 체결하는 세입자는 해당되지 않음

✔ 전월세상한제 주요 내용

• 임대인은 계약 갱신 시 기존 임대료 대비 5% 이상 인상할 수 없음
• 일부 지자체에서는 추가 제한을 둘 수 있음

3. 계약갱신청구권제 vs 전월세상한제 핵심 비교

구분	계약갱신청구권제	전월세상한제
핵심 개념	기존 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리	계약 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한
적용 대상	기존 세입자(전·월세)	계약을 갱신하는 세입자
최대 보호 기간	2년 (1회 연장 가능)	계약갱신청구권 행사 시 5% 제한 적용
임대인 거부 가능 여부	일부 조건에서 거부 가능	법적으로 반드시 적용됨
신규 계약 적용 여부	신규 계약에는 적용되지 않음	신규 계약에는 적용되지 않음

4. 임차인(세입자)와 임대인(집주인)이 알아야 할 점

✔ 임차인(세입자) 주의 사항

• 계약 만료 최소 3개월 전에 갱신 의사를 밝혀야 함
• 계약 갱신 시 전월세상한제가 자동 적용되어 임대료 인상률이 5%로 제한됨
• 임대인이 갱신을 거부하려면 정당한 사유가 필요하며, 거짓 사유일 경우 손해배상 청구 가능

✔ 임대인(집주인) 주의 사항

• 세입자의 계약갱신청구권을 거부하려면 실거주 등 법적으로 인정되는 사유가 필요
• 계약갱신이 이루어지면 전월세상한제에 따라 5% 이상 임대료를 올릴 수 없음
• 계약 갱신을 원하지 않는다면 최소 3개월 전에 통보해야 함

5. 안전한 임대차 계약을 위한 체크리스트

• 등기부등본 확인 – 집주인의 실제 소유 여부 및 근저당 설정 확인
• 공인중개사를 통한 계약 진행 – 불법 계약을 피하기 위해 반드시 공인중개사를 이용
• 전입신고 및 확정일자 받기 – 임대차 보호를 위해 필수
• 보증금 반환보증 가입 여부 확인 – 보증금을 안전하게 보호하기 위한 장치
• 계약 기간 및 갱신 가능 여부 명확히 확인

 

6. 결론

계약갱신청구권제와 전월세상한제는 임차인의 거주 안정성을 보장하는 중요한 법적 장치입니다. 계약갱신청구권을 행사하면 최대 4년(2+2) 동안 안정적으로 거주할 수 있으며, 전월세상한제를 통해 과도한 임대료 상승을 방지할 수 있습니다.

그러나 임대인과 임차인 모두 이 제도에 대한 이해가 부족할 경우 계약 문제나 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 계약 전에 충분한 정보를 습득하고 대비하는 것이 중요합니다.

임대차 계약을 체결하기 전, 법적 보호를 받을 수 있는 절차를 숙지하고 신중하게 계약을 진행하시길 바랍니다.